冰火交织的曼哈顿：豪宅被现金“抢购”，普通住宅却在“亏本”甩卖
纽约曼哈顿的房地产市场，正上演着一幕令人深思的“双城记”。一边，是每三位卖房者中就有一位忍痛亏损离场；另一边，奢华的公寓却被带着大量现金的富人们热烈追逐。在当选市长新政风向的吹拂下，为何会出现如此“冰火两重天”的奇异景象？
市场裂痕：肉眼可见的冷暖分割
近十年来，曼哈顿楼市的裂痕日益清晰。2015年，这里每平方英尺的房价还高达1500美元，而到了2025年，已回落至约1100美元，跌幅超过四分之一。这种价格回调带来了直接后果：过去一年，高达三分之一的公寓卖家未能收回成本。市场的凉意更体现在，如今72%的成交价都低于最初的挂牌价，许多普通公寓不得不经历多次降价才能找到买家。
然而，与普通市场的低迷形成刺眼对比的，是豪华房产领域的异常活跃。曼哈顿房产的平均成交价已接近200万美元，高端公寓的售价普遍在150万美元以上，且今年交易热度显著攀升。即便经历回调，每平方英尺1100美元的价格依然冠绝全美，对普通购房者而言，这本就是一道高槛，叠加其他高昂成本，压力不言而喻。
展开剩余74%有趣的是，豪华公寓的买家们似乎并未被价格调整吓退，反而在市场盘整期加快了入场的步伐。这种截然不同的群体选择，并非偶然，而是不同经济实力与需求逻辑的直接投射。
选择背后：富人的“资产沉淀”与普通人的“望楼兴叹”
驱动豪华市场热销的核心，并非短期套利的冲动。业内观察家们指出，曼哈顿高端房产的投资回报率其实很低。富人们慷慨解囊，更多是着眼于长期的资产配置。纽约作为全球核心都市，其稀缺的区位、顶级的配套与不可替代的资源，使得核心区豪宅成为理想的财富“压舱石”。
关键在于，这些交易大多以全现金完成，这让买家们成功规避了当前超过6%的高额贷款利率。对于资金充沛的群体，现金购房不仅省去巨大利息，还往往能在谈判中占据优势。当然，这并非没有成本——曼哈顿高昂的交易税费同样惊人，但这恰恰抑制了短期炒作，表明富人的购入更倾向于长期持有与资产沉淀。
反观普通市场，景象则大不相同。官方数据显示，如今曼哈顿首次购房者的平均年龄已推迟至40岁。许多年轻人即使有购房愿望，也被收入与房价之间的巨大鸿沟所阻挡，只能继续租房。部分三十岁出头的购房者，甚至需要依靠父母的资助才能凑齐首付。当“上车”需要举全家之力时，普通阶层的安居梦想显得格外沉重。
政策风向：如何塑造未来的居住图景？
当选市长曼达尼的政策主张，正悄然影响着市场预期。其核心政策包括对富人加税，以及冻结约100万套“租金稳定型公寓”的租金涨幅，这无疑保护了大量租户的利益。
然而，纽约还有约120万套“自由市场租金公寓”。分析师担忧，房东在受控公寓上的收益受限后，可能将成本转嫁至自由市场，导致这类房源租金上涨。对于无力购房的普通居民而言，租房压力或许不降反升。
人口流动的暗潮也在涌动。民调显示，19%的纽约人计划在未来五年内离开，住房成本、安全与税收问题是主因。但与此同时，超过半数的纽约人选择留下，他们构成了市场的基本盘，加上持续涌入的新移民与专业人士，需求的基本面并未崩溃。
结语：分裂的镜中之城
曼哈顿房地产市场的分裂，是城市资源禀赋、经济结构、政策导向与个体理性选择共同作用的结果。它既非富人的专属游戏，也非普通人的绝对困境，而是不同阶层在现实约束下的不同路径。
这座“镜中之城”的现状，如同一面镜子，映照出许多国际大都市共同的挑战：如何在激发城市活力、保持竞争力的同时，维系居住的公平性与多样性，防止市场的分化演变为社会的断层。
发布于：福建省垒富证券提示：文章来自网络，不代表本站观点。
